主要房地产投资信托基金框架的税收制度

房地产投资信托基金(REITs)自20世纪60年代以来就存在于美国,现在全球有38个房地产投资信托基金制度,总市值约为1.7万亿美元。尽管它们被称为信托,但REIT通常(尽管不一定)是公司。它们可以被描述为以资金为模型的房地产投资工具,因为它们为投资者提供投资创收房地产的机会,其方式类似于个人通过资金投资股票和债券的方式。

房地产投资信托基金以较低的投资门槛向投资者开放房地产市场,允许他们获得投资级房产的回报,这些投资将超出个人投资者的范围,并允许在不依靠通常与房地产投资相关的抵押借款的情况下进行投资。

它们还允许投资者持有比单独持有的更大的房地产投资组合,实现多元化并降低风险。鉴于投资者买卖股票而非房产本身,投资也比直接投资房产更具流动性。如果需要,这也可以处理部分投资,如果他们直接持有房产会更加复杂。

房地产投资信托基金通常需要分配其大部分物业租金收入,从而保证投资者能够获得定期的收入流,这些投资者也可以从专业物业资产管理人的专业知识中汲取资产的选择和管理。

从法律角度来看,每个司法管辖区都是独一无二的,因此每个国家的房地产投资信托基金看起来都不同,可以采取不同的法律形式,如公司,基金或信托,但确实存在广泛的共性。

虽然适用于不同司法管辖区的房地产投资信托基金的税制的具体内容可能有所不同,但原则上税收框架涉及以下部分内容:租赁利润的免税和房地产租赁业务的资本收益,该房地产租赁业务直接或间接与房地产投资信托基金挂钩。 REIT层面的分配要求; 对股东的分配征税 - 取消公司和股东层面的双重征税。

司法管辖区通常保留向非居民股东分配税款的权利,通常以对股息支付的预扣税形式。

以下是一些主要房地产投资信托基金管辖区的税务处理简介:

美国

房地产投资信托基金的待遇: 一般而言,支付给股东的股息可以作为应课税收入的税收减免,从而减少可征税的利润,公司税适用于任何剩余的应课税收入。这为房地产投资信托基金尽可能多地分配利润创造了动力。此外,如果房地产投资信托基金未在税收年度内分配至少85%的普通收入和95%的净资本收益,则征收4%的消费税。额外的非所得税可能适用于房地产投资信托基金,具体取决于其设立的州。

预扣税:预扣税适用于房地产投资信托基金的分配,并根据股东是国内(通常不需要缴纳预扣税)还是外国股票而有所不同。

投资者层面的税收: 房地产投资信托基金的分配在国内投资者手中征税,税率取决于它们是否是资本收益分配者。

爱尔兰

房地产投资信托基金的待遇:房地产投资信托基金对物业租赁业务产生的收入和资本收益不承担公司税。按照正常规则对所有其他收入或收益征税。

预扣税:租金收入和收益中的股息分配须缴纳20%的预扣税。

投资者层面的税收: 爱尔兰居民投资者需要缴纳股息税,并在房地产投资信托基金征收股息预扣税。非居民投资者需要缴纳股息预扣税,双重税收协定可能会减少。

非居民在处置REIT股份时不需要缴纳爱尔兰资本利得税,因为它是一家上市公司

英国

房地产投资信托基金的待遇: 对于出租租赁收入或出售租赁业务资产所实现的资本收益不征税。然而,房地产投资信托所得的任何其他收入或收益均须按常规方式缴纳公司税。

预扣税: 租金收入和收益中的股息分配通常需要缴纳20%的预扣税,但有一些例外情况,即向英国公司,英国养老基金和英国慈善机构付款,其税率可能会降低非居民投资者的双重税收协定。通常征税的其他利润中的分配被视为定期股息,不需缴纳预扣税。

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